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平安銀行 國企為何退出了長租公寓
2019年10月9日
[摘要]從地產依賴,到國企依賴,財政戰略已經開始。

從地產依賴,到國企依賴,財政戰略已經開始。

賣房保業績保殼,這是國內很多上市公司的一種策略,地產上市公司也不例外。近期,深圳(樓盤)老牌國企深業集團旗下上市公司深圳控股公告稱,擬出售原本用于長租的項目深業中城。2018年底,深圳控股定下了2019年180億元的銷售目標。但截至8月底,深圳控股今年累計實現合同銷售額71.65億元,完成進度不及40%。

業內普遍認為,這是深業中城“轉租為售”的原因,但筆者以為,根本原因是地方對國企的考核要求變了。大家一直以為,深圳財政“不差錢”,但這是過去的美好時光。深圳要建設先行示范區,廣為詬病的教育醫療,未來幾年的投入都要翻倍增長。

事實上,詬病深圳公共服務短板,不是一天兩天的事了。公道話,近年來深圳在“補短板”上也是蠻拼的。2014-2018年,深圳公共財政支出年平均增長23%,而公共財政收入年均增速為16%。財政收支缺口從2009年的120億增長到2018年的740億。今年上半年,深圳一般公共預算收入2132.15億元,增長6.6%,而一般公共預算支出2302.50億元,增長10.5%。

過去幾年,金融業、地產業這兩個稅收大戶很給力,但2018年以來,去杠桿、去泡沫后,深圳財政受到明顯沖擊。以房地產為例,過去一二手房交易量加起來都超過1000萬平米,但2017和2018年只有800萬平米。不過,深圳的住房需求很旺盛,說她是國內唯一缺房的城市,估計很多人都贊同。因此,未來地產要給財政做貢獻,對接深圳公共服務和實體經濟。

首先國企地產要帶好頭。過去,有政府的背書,坐穩深圳這樣住房需求不竭的大本營,無論拿地、融資,還是賣房,類似深業這樣的國企,都是非常滋潤的。現在,財政有困難了,家底厚實,產品有溢價的國企地產當然要頂上去。于是,對深業地產,上面既要考核銷售規模(貢獻稅收),又要考核利潤貢獻,這是對接公共服務和實體經濟的最佳途徑了。

從地產依賴,到國企依賴,財政戰略已經開始。今年以來,國企直接向財政上繳的利潤大幅增加。1-8月份,全國一般公共預算收入中,稅收在減少,但非稅收入增長27%,接近2萬億,這與今年預期減稅總額相當,很大一部分是國企上繳利潤。但這還不夠。目前,我國國企分紅率太低,2018年只有16%左右(國際上的國企平均分紅率為50%),2020年要達到30%。

在國家眼里,類似深圳這樣的都市圈核心城市,購房需求是有效需求,樓市還會大發展,“供地-賣房”要高舉高打。今年以來,國家強調這些城市要增加供地。上半年,一二線城市供地分別增加20%、9%。作為豪宅項目,深業中城轉租為售的消息一發布,大批富豪跑到營銷中心,現場如同菜場,可見深圳的購買力之大。控制住價格及漲幅,賣個高價給政府做貢獻吧!

租購并舉是國家戰略,響應國家號召,站位高一點,國企就要帶頭做租賃。當企業業績好、國資委要求不高,這沒有問題。當國資委要求高了,既要業績、又要稅收,還要利潤貢獻,就麻煩了。所以,只能把深業中城這樣的豪宅拿出來賣掉。國家號召,各地國企帶頭做租賃平臺,各地一窩蜂落實,不管能不能租出去,租給誰,先拿出來幾個項目再說。

殊不知,國家倡導的租賃,主體是新市民、新就業大學生等,他們與深業中城八竿子打不著。所以,深業“轉租為售”也是一種糾偏。其實,針對人才、青年創業群體,深業做的檸盟系租賃產品(如水圍村項目),還是很不錯的。既綜合整治了城中村,還提供了成本較低、氛圍良好的居住環境。未來,希望深業繼續帶好頭,調整租賃產品系,為廣大新市民、無房戶提供更好的租賃選擇。位于居住氛圍濃厚的香蜜湖豪宅區的深業中城,還是賣掉吧,在控制好杠桿、價格漲幅的前提下(未來溢價空間有限),讓有錢人給深圳的財政做貢獻吧!

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